خانه دار شدن، از رویا تا واقعیت

کاهش تولید مسکن، افزایش هزینه‌های تولید و عدم تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسکن منجر به افزایش قیمت مسکن شده‌است.
به گزارش تجریش آنلاین ، مسکن یکی از بخش‌های مهم و حیاتی اقتصاد است که هرگونه تغییر در ساختارهای مختلف اقتصادی کشور این حوزه را در همه بخش‌های اجاره، خرید و فروش و… تحت تاثیر قرار خواهد داد.
مسکن به عنوان یکی از بهترین دارایی‌های مقاوم در برابر تورم شناخته می‌شود، به گونه‌ای که اکثر افراد تمایل دارند زمانی که عدم اطمینان در مورد نرخ تورم افزایش می‌یابد به سمت خرید این دارایی حرکت کنند. در نتیجه، تقاضا برای مسکن به عنوان کالایی سرمایه‌ای افزایش پیدا می‌کند. با توجه به ساختار اقتصاد کشور و همچنین ویژگی مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای، قیمت مسکن همواره از نوسان‌ها و تغییرات مربوط به مازاد نقدینگی در جامعه تاثیر می‌پذیرد؛ امری که باعث می‌شود تا این صنعت در دوره‌های مختلف دچار افزایش قیمت شود.
با وجود اینکه این افزایش قیمت به نفع خانه‌دارها است اما این افزایش‌ها منجر به کاهش قدرت خرید جویندگان مسکن خواهد شد و توان خرید آنها را کاهش خواهد داد. این امر نیز به بخش‌های مختلف جامعه آسیب وارد کرده و تبعات اقتصادی- اجتماعی و… را به دنبال خواهد داشت.
بازار مسکن منقبض‌تر از گذشته
نگاهی به بازار مسکن نشان می‌دهد که امتناع هردو سوی عرضه و تقاضا از انجام معامله، منجر به کاهش تعداد خرید و فروش‌ها شده و همچنین ارزش کل معاملات را نیز کاهش داده است.
مشاهدات حاکی از آن است که متقاضیان مسکن در شهر تهران از خرید امتناع می‌کنند و بسیاری از فروشندگان واحدهای کلیدنخورده با متراژ پایین نیز فروش را به تعویق انداخته‌اند. به همین دلیل تنها آپارتمان‌هایی در بازار فایل شده‌اند که یا سن بالایی دارند یا متراژ آنها بالا است.
برخی از مشاوران املاک بر این باورند که بازار کساد معاملات و افزایش هزینه‌های تولید مسکن باعث شده که دورنمای بازده سرمایه در بازار مسکن با ابهام مواجه شود و در نتیجه این امر به رکود در بخش تولید مسکن منجر شده‌است. این امر تقاضا برای واحدهای کلیدنخورده را افزایش داد که به دنبال این اافزایش تقاضا برخی مالکان در انتظار افزایش مجدد قیمت ملک خود، فروش را به تعویق انداخته‌اند.
همانطور که می‌دانید، تیرماه سال جاری قیمت مسکن در حال کاهش قیمت بود اما اکنون متغیرهایی همچون تورم عمومی، ریسک‌های غیراقتصادی و رکود ساخت و ساز، بازار مسکن را با مشکلی جدی مواجه کرده‌است. طبق آمار بهار امسال، تولید مسکن در تهران نسبت به بهار سال گذشته ۴۶ درصد افت داشته‌است.
بررسی‌ها گویای آن است که عمده فایل‌های موجود در بازار مسکن را واحدهای با متراژ بزرگی تشکیل می‌دهد که در نیمه شمالی پایتخت واقع شده‌اند. البته در منطقه ۱۰ تهران با عرضه قابل توجه آپارتمان‌های کوچک و میان‌متراژ وجود دارد اما اغلب، واحدهایی هستند که طرف تقاضا تمایل چندانی برای خرید آنها ندارند زیرا یا قدیمی هستند یا آپارتمان‌های با عمر کمتر از ۱۰ سال این محدوده فاقد حداقل یکی از امکانات آسانسور، پارکینگ یا انباری هستند.
کاهش تولید مسکن عاملی تاثیرگذار بر افزایش قیمت
کاهش شدید تولید مسکن در بهار امسال، موجی از نگرانی‌ها را درباره احتمال رشد قیمت مسکن ایجاد کرده‌است. آن‌طور که در آخرین گزارش مرکز آمار ایران درباره تغییر قیمت مسکن بهار امسال آمده است، در مجموع در حدود ۹۰‌ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است.
البته شمار ۹۰ هزار و ۲۹۰ واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری‌های کشور پیش‌بینی شده بود که نسبت به فصل گذشته ۲۱.۸ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ۱۲.۷ درصد کاهش داشته‌است.
به باور کارشناسان کارشناسان، سیاست‌هایی که تاکنون دنبال شده، روی عرضه و تولید مسکن اثر منفی داشته است.
در همین زمینه «غلامرضا سلامی» مشاور اسبق وزیر راه و شهرسازی اظهار داشت: تحلیل مشکل است، چون عوامل متعددی مثل بازارهای دیگر، در بازار مسکن موثر است. مسایل بین‌المللی، وضعیت بازار ارز، مسایل داخلی کشور، همه و همه دست به دست هم می‌دهد و آثار متفاوتی روی بازار مسکن می‌گذارد.
وی افزود: اما به طور کلی سیاست‌هایی که تاکنون به‌کار برده، روی عرضه و تولید اثر منفی گذاشته است. زمانی هم که عرضه کم شود، در میان‌مدت و حتی کوتاه‌مدت باعث بالا رفتن قیمت‌ها می‌شود؛ به خصوص این‌که تورم هم به شدت بالا باشد. بنابراین پیش‌بینی من این است که با توجه به شرایط کنونی، بازار مسکن به سیر صعودی خود ادامه می‌دهد.
طرح‌هایی همچون مسکن ملی چقدر موثر بوده‌اند؟
دولت برای تهیه مسکن طرح‏‌هایی از قبیل نهضت ملی مسکن را راه‌اندازی کرد و همزمان برای تامین مالی ساخت این واحدها تسهیلاتی در نظرگرفت که قابلیت پرداخت آن برای مردم امکان پذیر باشد. با این وجود اما آمارهای منتشر شده گویای آن است که تنها 330 هزار نفر توانستند وجوه اولیه این خانه‌‏ها را پرداخت کنند. امری که از کاهش توان متقاضیان برای خرید مسکن حکایت دارد.
در همین زمینه، «فرشید پورحاجت» دبیر کانون سراسری انبوه سازان بیان داشت: کاهش صدور پروانه‏‌های ساختمانی ظرف 6 ماه نخست امسال حاکی از عدم توجه به مطالبات بخش خصوصی و بخش سرمایه‌گذاری در این حوزه است.
پورحاجت تاکید کرد: در صورت عدم ثبات اقتصادی، فعالان بخش خصوصیشرایط بازار را جهت سرمایه‌گذاری امکان سنجی می‏‌کنند و امروز این بخش به این رسیده که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن علاوه بر پر ریسک بودن، حجم بسیاری از سرمایه را نیز درگیر می‏‌کند و امیدواری برای پوشش کمبود نقدینگی برای بخش خصوصی و مردم صورت نگرفته‌است.
پورحاجت گفت: پوشش نقدینگی دسترسی به مسکن (مسکن مصرفی به جای مسکن سرمایه گذاری) در این بازار برای مردم به شدت به مخاطره افتاده‌است. حتی در طرح‏‌های دولتی تحت عنوان جهش تولید مسکن هم براساس آخرین آمار تنها 330 هزار نفر بیشتر نتوانستند شرایط خود را با طرح دولت وفق دهند و بخش خصوصی هنگام مشاهده این وضعیت به منظور سرمایه گذاری در این حوزه بیشتر احتیاط می‏‌کند.
دریافت وام مسکن؛ آری یا خیر؟
چند روزی است، برخی می‌گویند وام نگیرید زیرا با شرایط امروز معلوم نیست تا پروسه گرفتن وام کامل شود و مسیر صعودی خانه سرسام آور‌تر شود یا خیر؟
عده‌ای دیگر از کارشناسان می‌گویند، با این وام‌ها که هر هفته یک مبلغی هم اضافه می‌کنند که مردم ترغیب به گرفتن آن شوند مگر می‌شود اساسا خانه خرید؟
دکتر رستگار کارشناس مسکن در این باره گفت: حالا دوباره حرف و حدیث به گوش می‌رسد که قرار است وام بیشتری به متقاضیان و جوانانی داده شود که واقعا به تنگ آمده‌اند.
او ادامه داد: این وام‌ها به درد جوانان نمی‌خورد زیرا برای خرید مسکن باید 90 درصد مبلغ را در اختیار داشته باشید که اکثرا چنین مبلغی را در اختیار ندارند.
این کارشناس مسکن درباره خانه‌های بی‌شماری که از طریق وام مسکن بسیاری را در گذشته صاحبخانه کرده‌اند افزود: در گذشته بهترین و عاقلانه‌ترین کار همین بود که یک پول اندکی داشته‌باشید و بانک هم به کمک شما می‌آمد. در آن زمان بین دستمزد افراد و قسط‌هایی که باید پرداخت می‌کردند
یک همخوانی وجود داشت.