رفتار تقاضای ملکی در بازار مسکن تهران تحت تاثیر نوسانات دو بازار موازی قرار گرفته است.
خانهاولیها کماکان در صحنه حضور ندارند؛ اما تقاضای تبدیلی (نوعی از تقاضای مصرفی) در هفته‌های اخیر به شکل موقتی از بازار خارج شده و هدف آن، بالا بردن قدرت خرید آپارتمان از نردبان دلار است. همچنین تقاضای سرمایه‌ای نیز در مناطق مختلف شهر مشغول خرید است؛ با این تفاوت که متراژ مورد جست‌وجو در دو نیمه شهر، متفاوت از هم است.
تشدید انتظارات تورمی و ناپایداری در بازارهای دارایی، منجر به شکل‌‌‌گیری آرایش جدید تقاضا در بازار معاملات مسکن شده است.
تحقیقات درباره تازه‌‌‌ترین رویدادهای بازار مسکن در آخرین روزهای سال‌جاری نشان‌دهنده خروج موقت طیفی از تقاضای مصرفی خرید مسکن از این بازار است که در ماه‌‌‌های قبل، اقدام به تجهیز سرمایه با هدف تبدیل به احسن واحد مسکونی خود کرده بود. بعد از خروج بخش زیادی از خانهاولیها از بازار معاملات مسکن شهر تهران به واسطه بروز جهش قیمت و افت شدید قدرت خرید این گروه از متقاضیان، هم‌‌‌اکنون، بازار در بخش تقاضا، شاهد خروج گروه دوم متقاضیان مصرفی یعنی متقاضیان تبدیل به احسن است که به‌خصوص از سال قبل و نیمه اول سال‌جاری در نقش فروشنده و خریدار وارد بازار معاملات آپارتمان شده بودند.
این تقاضا که به دلیل ادامه رشد قیمت مسکن و افزایش فاصله قدرت خرید با واحد مسکونی دلخواه، از ابتدای نیمه دوم سال‌جاری حضور خود در بازار را کاهش داده بود، هم‌‌‌اکنون به کمترین میزان خود در سال‌های اخیر رسیده است.
با این حال، بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد این خروج موقتی است و علت آن علاوه بر کاهش قدرت خرید و افزایش قیمت مسکن از یک‌‌‌سو، نگرانی از عدم‌امکان خرید همزمان با فروش آپارتمان محل سکونت این دسته از متقاضیان و به‌خصوص کمبود فایل مناسب در بازار، به انتقال دارایی این افراد به سایر بازارها مانند بازار سکه و به‌خصوص بازار ارز، مربوط می‌شود.
عمده متقاضیان تبدیل به احسن که به طور موقت از بازار مسکن خارج شدهاند و علاوه بر کاهش تقاضای مصرفی در بازار شب عید معاملات مسکن سال‌جاری، بخش قابل‌توجهی از کمبود فعلی فایل فروش در بازار مسکن نیز مربوط به انصراف موقتی آنها از انجام معامله است، بر نوسان سایر بازارها به‌خصوص بازار ارز، برای تقویت دارایی خود با هدف نزدیک کردن قدرت خریدشان به سطح قیمت آپارتمان دلخواه، حساب باز کرده‌‌‌اند. در واقع می‌توان گفت این افراد درصدد هستند از طریق نردبان دلاری، نقدینگی خود را تقویت کرده و سپس وارد بازار مسکن و انجام معامله شوند.
