نیاز به ساخت ۱۲ میلیون واحد مسکونی تا سال ۱۴۱۰

سیدطه‌حسین مدنی در گفت‌وگو با هیچ یک با اشاره به وضعیت ساخت و ساز مسکن در کشور گفت: قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران در اصول سوم، سی و یکم و چهل و سوم صراحتاً به موضوع حق مسکن و سرپناه پرداخته است.

مدنی افزود: در اصل‏ سوم قانون اساسی، دولت‏‏ موظف شده همه امکانات خود را برای برطرف ساختن‏ هر نوع‏ محرومیت‏ مسکن‏ به کار برد. در اصل سی و یکم هم داشتن‏ مسکن‏ متناسب‏ با نیاز، حق‏ هر فرد و خانواده‏ ای رانی عنوان و دولت‏ موظف‏ شده‏ با رعایت‏ اولویت‏ برای آنها که‏ نیازمندترند به خصوص‏ روستانشینان‏ و کارگران‏ زمینه‏ اجرای‏ این اصل‏ را فراهم‏ کند.

وی خاطرنشان کرد: در اصل‏ چهل و سوم قانون‏ اساسی‏ نیز عنوان شده که اقتصاد جمهوری اسلامی ایران براساس تأمین نیازهای اساسی از جمله مسکن استوار می‌شود.

مدنی تصریح کرد: این سه اصل نشان می‌دهد قانون اساسی ما توجه ویژه‌ای به بحث مسکن دارد و الزامات مهمی را برای دولت در نظر گرفته است. این اصول نکات مهمی دارد که از جمله آن می‌توان به اولویت‌بندی حل مساله مسکن، رفع فقر و برطرف کردن محرومیت و تناسب ساخت مسکن با نیاز جامعه هدف اشاره کرد.

منابع دولتی بخش مسکن باید به اقشار ضعیف اختصاص یابد

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند گفت: بنابراین با توجه به محدودیت منابع برای ساخت مسکن، دولت در این بخش با عنایت به قانون اساسی مسئولیت عمومی نداشته و قرار نیست منابع خود را به اقشاری تخصیص دهد که از قبل دارای واحدهای مسکونی بوده و باید این منابع را به اقشار نیازمند اختصاص دهد.

مدنی در ادامه به اهمیت توجه دولت به ضروریات و بخش‌های اقتصادی مانند مسکن محرومان که در اولویت بخش خصوصی نیست اشاره و اعلام کرد: دو رهبر انقلاب هم در این خصوص نکاتی را به دولت‌ها یادآور شده‌اند. به عنوان نمونه امام خمینی (ره) شهریور ماه سال ۱۳۶۳ در دیدار با ریاست جمهوری و هیئت دولت وقت بیان کردند «کارهایی را که مردم نمی‌توانند انجام بدهند، دولت باید انجام بدهد. کارهایی هم که دولت می‌تواند انجام دهد و هم مردم می‌توانند انجام دهند، مردم را آزاد بگذارید. فقط یک نظارتی بکنید که مبادا انحراف پیدا شود.» مقام معظم رهبری هم در سخنرانی نوروزی سال ۱۴۰۲ در اجتماع زائران و مجاوران حرم مطهر رضوی اعلام کردند که «بخش‌های مهمّ اقتصاد باید در اختیار مردم باشد. بارها این را تکرار کردیم که بنگاه‌های دولتی، شرکت‌های دولتی، شرکت‌های شبه‌دولتی باید با بنگاه‌های خصوصی رقابت نکنند و بگذارند تولید را مردم انجام بدهند. دولت تصدّی‌گری را بایستی کم کند، نظارت را باید زیاد کند؛ دخالت را کم کند، نظارت را زیاد کند.»

دخالت مستقیم دولت، بازار مسکن را مختل می‌کند

وی خاطرنشان کرد: این بیانات قابل تعمیم به بخش مسکن نیز هست چرا که تجربه دخالت مستقیم دولت در ساخت و ساز مسکن نشان می‌دهد ورود شرکت‌های بزرگ دولتی و شبه دولتی به بخش ساخت و ساز، این بازار گسترده و مهم را مختل کرده است. بنابراین نقش دولت در بخش مسکن باید به صورت تسهیلگری، فراهم آوردن زمینه‌ها و نظارت‌های دقیق جهت جلوگیری از انحراف منابع تعریف شود.

تا سال ۱۴۱۰ باید ۱۲ میلیون واحد مسکونی جدید بسازیم

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند در ادامه درباره اهمیت موضوع مسکن، گفت: طبق آمار وزارت راه و شهرسازی، ما تا پایان سال ۱۴۱۰ به حدود ۱۲ میلیون واحد مسکونی جدید نیاز داریم. از طرف دیگر ۸ میلیون واحد مسکونی فرسوده هم در کشور وجود دارد که لازم است نوسازی شود. بنابراین تا سال ۱۴۱۰ لازم است سالانه ۱.۵ میلیون مسکن جدید در کشور ساخته شود.

مدنی ادامه داد: بررسی سابقه ۲۲ ساله صنعت مسکن کشور نشان می‌دهد که واحدهای مسکونی تکمیل شده توسط بخش خصوصی از سال ۱۳۸۰ تا سال ۱۳۹۲ روندی صعودی داشته و از ۳۷۰ هزار واحد به ۸۳۴ هزار واحد رسید.

وی افزود: این روند از سال ۱۳۹۲ تا سال ۱۳۹۵ نزولی شد و تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده توسط بخش خصوصی در این بازه زمانی به ۳۸۲ هزار واحد رسید و از سال ۱۳۹۵ به بعد بر روی رقم حدود ۴۰۰ هزار واحد در سال ثابت ماند که این وضعیت کشور را با یک عقب ماندگی در حوزه مسکن مواجه کرد.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند ادامه داد: صرف نظر از هزینه زمین، متوسط ساخت هر مترمربع واحد مسکونی نرمال شهری (تا ۵ طبقه) در انتهای سال ۱۴۰۲ حدود ۱۲ میلیون تومان، در ساختمان ۶ تا ۱۲ طبقه حدود ۱۵.۵ میلیون تومان و از ۱۳ تا ۲۰ طبقه هم این عدد به حدود ۱۸ میلیون تومان در هر مترمربع می‌رسید. این اعداد نشان می‌دهد بلندمرتبه‌سازی در مناطقی که محدودیت زمین وجود ندارد مقرون به صرفه نیست.

ارائه زمین رایگان به دهک‌های پایین بهترین ساز و کار تنظیمی دولت

مدنی در مورد قیمت زمین هم گفت: سهم قیمت تملک زمین در مناطق اقتصادی بعضاً نزدیک به قیمت ساخت آن است. البته در برخی مناطق دیگر که اقتصادی محسوب نمی‌شوند؛ این قیمت تا چندبرابر هزینه ساخت بر روی قیمت تمام شده مسکن اثرگذار است. بنابراین در بحث مسکن حمایتی و اقتصادی، اگر زمین رایگان نباشد هزینه تمام شده مسکن تا بیش از ۶۰ درصد بالا می‌رود اینجاست که نقش دولت در تأمین نیاز مسکن، خود را نشان می‌دهد چون دولت می‌تواند با ارائه زمین رایگان به جامعه هدف هزینه تمام شده واحد مسکونی را تا حد زیادی کاهش دهد.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند ادامه داد: سیاست ارائه زمین رایگان مستلزم این است که مالکیت آن در اختیار دولت و به راحتی قابل واگذاری باشد. البته واگذاری زمین‌هایی که در دل شهرها قرار دارد نوعی رانت محسوب می‌شود. بنابراین زمین‌های مورد نظر باید از بافت کنونی شهرها خارج باشد ولی نباید در تضاد با کشاورزی و امنیت غذایی تعریف شود. همچنین نباید آنقدر از شهرهای کنونی دور باشد که دهک‌های پایین تمایلی به حضور در آن نداشته باشند چرا که، فاصله زیاد از شهرهای کنونی برای دولت یک سری هزینه‌های جدید همچون توسعه راه‌های ارتباطی و حمل و نقل عمومی، امکانات آموزشی، فرهنگی، بهداشتی و درمانی و زیرساخت‌های الکترونیکی مانند اینترنت، تلفن، آنتن‌های رادیویی و مخابراتی و … که به آن‌ها زیرساخت‌های نرم و سخت می‌گویند، به دنبال دارد و نبود هر کدام از این امکانات به خصوص امکانات ارتباطی مانند حمل و نقل عمومی اقشار ضعیف -که اتفاقاً جامعه هدف بوده‌اند- را در رفت و آمدها دچار مشکل جدی خواهد کرد.

وی خاطرنشان کرد: علاوه بر مسائل قبل، دولت در موضوع مسکن حمایتی حتماً باید به اهمیت پیشگیری از سوداگری هم دقت داشته باشد. سوداگری در مسکن حمایتی زمانی ایجاد می‌شود که مالک قادر به پرداخت کامل هزینه نباشد یا پروژه در زمان مقرر تکمیل نشود و توان انتظار بیشتر برای تحویل گرفتن مسکن خود را نداشته باشد؛ در این شرایط ناچار به واگذاری ملک خود به یک سوداگر خواهد شد. بنابراین دولت باید به این موارد هم دقت داشته باشد.

مدنی افزود: در این زمینه می‌توان به سه نوع تقاضا در حوزه مسکن اشاره کرد. اول تقاضای حیاتی و مربوط به افرادی است که به هیچ وجه قادر به خرید واحد مسکونی در حالت عادی نیستند و نیاز مبرمی به حمایت دارند و نبود حمایت دولتی به عدم ازدواج، عدم فرزندآوری، طلاق و معضلاتی از این دست منجر می‌شود. دسته دوم مربوط به افرادی است که به دنبال بهبود کیفیت زندگی با بهبود وضعیت مسکن خود هستند. دسته سوم هم افرادی‌اند که دارای مسکن هستند و نیازی به حمایت‌های دولت برای خرید مسکن جدید ندارند.

زمین رایگان هزینه تمام شده را تا ۵۰ درصد کاهش می‌دهد

وی درباره چگونگی سیاستگذاری دولت نسبت به این سه دسته گفت: دولت طبق قانون اساسی موظف به حمایت از دسته اول و بهترین راه حمایت از این اقشار ارائه زمین رایگان است چون اختصاص زمین رایگان قیمت تمام شده خانه برای این افراد را تا ۵۰ درصد کاهش می‌دهد و پس از آن با تسهیلات دولتی و آورده جزئی از طرف متقاضی، فرد می‌تواند واحد مسکونی را به طور کامل بسازد.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند با بیان اینکه دسته دوم در اولویت بعدی قرار دارند؛ گفت: با توجه به توان مالی بالاتر این دسته نسبت به دسته اول، ریسک نکول و عدم بازپرداخت تسهیلات در این دسته از افراد کمتر است و بانک‌های خصوصی و حتی دولتی غیر تخصصی، می‌توانند به این دسته وام‌های غیردستوری با مبالغ بالاتری ارائه کنند.

وی افزود: دسته سوم همانطور که گفته شد نیازی به تسهیلات دولتی در بخش مسکن ندارند و به احتمال زیاد به این سمت سوق پیدا نخواهند کرد. البته ممکن است افرادی از این دسته باشند که با اهداف سوداگرایانه به این بخش ورود کنند و وام چند خانوار از دسته اول را با پرداخت مبالغی خریداری کنند. بنابراین لازم است دولت با ابزارهای کنترلی خود از این اقدام جلوگیری کند.

راه‌کاری برای در امان ماندن از تورم‌های سنگین ساخت مسکن

مدنی با بیان اینکه ساخت مسکن در دوره‌هایی با تورم‌های جهشی مواجه بوده و تسهیلات پرداختی دولت در مواجهه با این تورم‌ها عقب مانده و اثر خود را از دست داده است؛ ادامه داد: با فرض اینکه ۶۰ درصد قیمت تمام شده یک مترمربع از واحد مسکونی هزینه غیر از سهم زمین باشد؛ از این ۶۰ درصد حدود ۳۵ درصد (۲۰ درصد از کل) سهم مصالح و اقلام ساختمانی همچون میلگرد، یونولیت سقفی و … است و سهم زیادی از تورم مسکن هم به همین بخش اختصاص دارد بنابراین اگر بتوان در ابتدای کار بخش زیادی از مصالح مورد نیاز را به صورت نرخ ثابت، خرید تضمینی، پیش‌خرید یا روش‌هایی دیگر به طور کامل تهیه و دپو کرد می‌توان از تورم در این بخش مصون ماند.

وی با تأکید بر لزوم توجه به این موضوع در پرداخت تسهیلات مسکن تصریح کرد: تسهیلات مسکن بر مبنای پیشرفت پروژه تخصیص داده می‌شود. این روال، ساخت مسکن را در چالش با افزایش تورم قرار می‌دهد و ممکن است با توجه به تورم بالا، مراحل بعدی پرداخت سنخیتی با نیاز نداشته باشد و دچار ناترازی شود. بنابراین بهتر است این منابع با یک سری تدابیر خاص به جای اینکه به کل پروژه تخصیص پیدا کند به یک سری اقلام و به کار گرفتن این اقلام در روند پروژه تخصیص یابد و به جای توجه به پیشرفت پروژه به استفاده از این اقلام توجه شود. مثلاً در واحدهایی که به صورت بلوکی ساخته می‌شود سازنده موظف به خرید کل میلگرد مورد نیاز از محل تسهیلات شود تا تورم در مراحل بعد کمترین اثر را بر کل پروژه بگذارد. البته این موضوع نیاز به طراحی و ابزارهای نظارتی ویژه خود را دارد که لازم است نهادهای نظارتی و پولی در این رابطه طراحی و تدبیر نمایند.

وی افزود: این سیاست هم به صنایع مادر کشور کمک می‌کند و هم بانک برای پرداخت وام با سردرگمی کمتری مواجه خواهد شد و هم پروژه‌های ساخت مسکن از تورم‌های سنگین تا حد خوبی مصون خواهند ماند. بنابراین می‌طلبد که نهادهای سیاست گذار و پولی در این زمینه تجدیدنظر کرده و به دنبال راهکارهای جدید باشند تا بتوانند به مردم و صنعت ساختمان کمک بیشتری کنند.

بهترین استراتژی توسعه شهری چیست؟ افقی یا عمودی؟

وی در ارتباط با موضوع الحاق اراضی جدید به مناطق شهری برای ساخت مسکن گفت: در این زمینه دو دیدگاه در کشور وجود دارد یک نگاه اعتقادی به الحاق مناطق جدید برای ساخت واحدهای به اصطلاح ویلایی و بزرگ ندارد و معتقد است می‌توان با ساخت واحدهای کوچک و توسعه عمودی از الحاق اراضی جدید بی‌نیاز شد. نگاه دیگر معتقد است تا حد امکان برای ساخت مسکن باید اراضی جدید به شهرها و بافت مسکونی الحاق کرد و شهرها را به صورت افقی توسعه داد.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند افزود: در خصوص این دو نوع نگاه باید گفت که در برخی مناطق نگاه اول درست و در برخی مناطق نگاه دوم کارآمدتر است. مثلاً ما در مناطقی مانند شهرهای شمالی یا تهران به دلیل مسائل مربوط به چالش‌های محیط زیستی و به خطر افتادن امنیت غذایی یا توزیع رانت در تخصیص، با محدودیت در الحاق مناطق جدید مواجه هستیم؛ بنابراین در این مناطق می‌توان از الگوی بلندمرتبه‌سازی و توسعه عمودی شهر استفاده کرد. نگاه دوم هم در مناطقی مانند یزد که با محدودیت زمین مواجه نیستند قابل اجراست و می‌توان در این مناطق الگوی توسعه افقی را پیش برد. البته این موضوع می‌تواند در یک شهر به صورت موازی هم اجرا شود. به طور مثال در برخی شهرها ممکن است از یک سو (معمولاً بافت سنتی آن شهر) توسعه عمودی و در مناطقی دیگر از همان شهر که به زمین‌های زراعی یا کوهستان محصور نشده‌اند، توسعه افقی را در پیش‌گرفت. بنابراین نسخه‌پیچی در موضوع مسکن باید متناسب با نوع هر اقلیم یا منطقه باشد و نمی‌توان در همه مناطق صرفاً با یک الگو ثابت توسعه افقی یا عمودی را اجرا کرد.

مدنی افزود: علی رغم این مهم، دولت‌ها میل بیشتری به توسعه عمودی دارند چون هم درآمد تراکم فروشی عاید شهرداری‌ها می‌شود و هم هزینه کمتری برای ایجاد زیرساخت‌ها می‌پردازد. این تمایل شاید در کوتاه مدت برای دولت‌ها مناسب باشد اما در بلندمدت توسعه افقی یا عمودی متناسب با هر منطقه بیشتر به نفع کشور و دولت خواهد بود.