بازار اجاره مسکن در کشور طی سال‌های اخیر با افزایش شدید قیمت‌ها و کاهش توان اقتصادی مستاجران روبه‌رو شده است. رشد نرخ تورم و کاهش قدرت خرید خانوارها موجب شده تا اجاره‌نشین‌ها تحت‌فشار اقتصادی بیشتری قرار گیرند. بسیاری از مستاجران دیگر قادر به پرداخت اجاره‌بهای سنگین در مناطق مرکزی شهرها نیستند و به ناچار به حاشیه‌نشینی روی آورده‌اند.
بررسی‌ها نشان می‌دهد که برخی مالکان، به دلیل افزایش هزینه‌های نگهداری و مالیات‌های احتمالی، تمایل دارند مبلغ ودیعه را کاهش داده و در عوض اجاره ماهانه بیشتری دریافت کنند. این تغییر الگوی پرداخت، فشار مضاعفی بر مستاجرانی که به دنبال ثبات در هزینه‌های مسکن خود هستند، وارد کرده است.
براساس آمار رسمی وزارت کار، از سال ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۱ تعداد خانوارهای مستاجری که زیرخط فقر قرار گرفته‌اند، ۴۸درصد افزایش داشته است. بیش از یک‌میلیون خانوار مستاجر شهری، درآمدی کمتر از خط فقر دارند و سهم هزینه مسکن در سبد خانوارهای ایرانی به بیش از ۵۰درصد رسیده است. این میزان در مقایسه با استانداردهای جهانی که معمولا بین ۳۰ تا ۳۵درصد است، نشان‌دهنده بحران عمیقی در حوزه مسکن است.
ضعف سیاست‌های حمایتی و نبود نظارت کافی
در بسیاری از کشورهای توسعه یافته، دولت‌ها با اجرای سیاست‌های حمایتی مانند پرداخت یارانه اجاره‌بها، کنترل سقف افزایش اجاره‌بها و ارائه تسهیلات ویژه به مستاجران، بازار اجاره را مدیریت می‌کنند اما در ایران، اقدامات انجام شده نتوانسته‌اند تاثیر قابل‌توجهی بر بهبود وضعیت مستاجران بگذارند. قوانین محدود کننده افزایش اجاره‌بها در عمل چندان اجرایی نشده و نظارت کافی بر رعایت آنها وجود ندارد.
کمبود مسکن استیجاری دولتی و خصوصی در کشور یکی دیگر از عوامل تشدیدکننده بحران اجاره است. در حالی که بسیاری از کشورهای توسعه یافته برنامه‌هایی برای افزایش ساخت و عرضه مسکن استیجاری دارند، در ایران بخش عمده‌ای از ساخت‌وسازها به سمت املاک شخصی و سرمایه‌گذاری سوق یافته است.
افزایش هزینه‌های اجاره مسکن موجب شده است که بسیاری از خانوارها مجبور به ترک محل زندگی خود و نقل مکان به مناطق کم‌برخوردار شوند. این موضوع نه‌تنها کیفیت زندگی مستاجران را تحت تاثیر قرار داده، بلکه مشکلاتی مانند افزایش حاشیه‌نشینی، تراکم بیش از حد در مناطق ارزان‌تر و کاهش دسترسی به خدمات شهری را نیز به دنبال داشته است.
علاوه‌براین، ناتوانی برخی خانوارها در پرداخت اجاره‌بها باعث افزایش موارد تخلیه اجباری و بی‌خانمانی شده است. بسیاری از خانوارها برای تامین هزینه‌های اجاره، از سایر هزینه‌های ضروری زندگی مانند آموزش، بهداشت و تغذیه خود کاسته‌اند که این امر تبعات اجتماعی و اقتصادی گسترده‌ای به همراه خواهد داشت.
مشکلات بازار اجاره مسکن
بررسی وضعیت بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد که این بخش از چهار مشکل اساسی رنج می‌برد:
اول؛ اینکه سیاست‌های کنترلی کارآمد در بازار اجاره‌بها مسکن وجود ندارد. افزایش نرخ اجاره‌بها اغلب بدون نظارت مناسب و به‌صورت سلیقه‌ای صورت می‌گیرد و مستاجران تحت‌فشار قرار می‌گیرند. این افزایش قیمت‌ها، به‌ویژه در شرایط رکود اقتصادی، موجب شده که مستاجران با مشکلات مالی و ناتوانی در تامین هزینه‌ها مواجه شوند.
دوم؛ نبود قراردادهای بلندمدت اجاره‌بها در کشور است. قراردادهای اجاره مسکن به‌صورت یک‌ساله امضا می‌شوند که این مساله علاوه بر ایجاد بی‌ثباتی، امنیت روانی مستاجران را کاهش می‌دهد. علاوه بر این، در شرایطی که نرخ‌ها به‌طور مداوم افزایش می‌یابند، امکان تمدید قراردادها با قیمت‌های مناسب برای مستاجران به‌ویژه در شهرهای بزرگ بسیار کم است.
سوم؛ مشکل کمبود عرضه مسکن اجاره‌ای است. در واقع، عرضه و تقاضا در این بخش به شدت با هم فاصله دارند. سیاست‌های تولید مسکن عمدتا به خریدوفروش مسکن متمرکز است و به توسعه واحدهای استیجاری توجه کمتری شده است. این امر منجر به افزایش رقابت بر سر واحدهای اجاره‌ای محدود می‌شود که خود فشار زیادی به مستاجران وارد می‌کند.
آخرین مانع برای بهبود وضعیت مستاجران، عدم دسترسی به وام‌های حمایتی مناسب است. در حالی که بسیاری از کشورهای دیگر تسهیلات متعددی برای مستاجران، مانند وام‌هایی با نرخ بهره پایین یا یارانه‌های اجاره‌ای، ارائه می‌دهند، در کشور ما حمایت مالی از مستاجران به‌صورت محدودی وجود دارد. این موضوع در کنار عدم وجود سیاست‌های حمایتی مؤثر، باعث می‌شود که بسیاری از خانوارها به دلیل ناتوانی در تامین هزینه‌های مسکن، با مشکلات اقتصادی جدی مواجه شوند.
ابزارهای کارآمد برای حمایت از مستاجران
نگاهی به تجربه سایر کشورها، به‌ویژه کشورهای به‌اصطلاح پیشرفته، نشان می‌دهد دولت‌ها سیاست‌های متنوع و کارآمدی را برای کنترل بازار اجاره و حمایت از مستاجران اجرا کرده‌اند. به‌عنوان مثال، در کشورهایی مانند آلمان و سوئد، دولت با اعمال سقف افزایش اجاره‌بها، مانع از رشد افسارگسیخته قیمت‌ها می‌شود. این اقدام که معمولا براساس نرخ تورم یا شاخص‌های اقتصادی تعیین می‌شود، باعث می‌شود افزایش قیمت اجاره‌خانه‌ها به‌طور کنترل شده انجام گیرد و مستاجران از افزایش ناگهانی هزینه‌ها در امان بمانند.
در فرانسه و هلند، مستاجران می‌توانند قراردادهای چندساله امضا کنند که امنیت بیشتری برای آنها فراهم می‌کند. این قراردادها به مستاجران اطمینان می‌دهد قیمت اجاره برای مدت طولانی ثابت خواهد ماند و از نگرانی‌ها در مورد افزایش سالانه اجاره‌بها کاسته می‌شود.
یکی از برنامه‌هایی که در کشورهای توسعه یافته برای حمایت از قشر مستاجر اجرا شده، ساخت مسکن اجتماعی است. دولت‌ها از طریق ساخت و تخصیص این نوع مسکن به اقشار کم‌درآمد، دسترسی به مسکن ارزان‌قیمت را تسهیل می‌کنند. این مسکن‌ها به‌ویژه در مناطقی که قیمت‌ها بالاست، برای افراد کم‌درآمد قابل‌دسترس‌تر می‌شوند.
در این کشورها، وام‌های کم‌بهره، کمک هزینه‌های اجاره و حتی پرداخت‌های مستقیم به مستاجران برای پوشش بخشی از هزینه‌ها ارائه می‌شود. این تسهیلات به‌طور معمول با کمترین مانع و پیچیدگی‌های اداری به خانوارهای کم‌درآمد تخصیص می‌یابد.
بهبود زیرساخت‌های شهری از جمله موارد حمایتی از مستاجران در کشورهای توسعه یافته است. دولت‌ها با توسعه حمل‌ونقل عمومی، ایجاد امکانات شهری و افزایش دسترسی به خدمات عمومی، فشار بر مناطق پرتقاضا را کاهش می‌دهند و مسکن در مناطق حاشیه‌ای یا کمتر توسعه یافته را قابل‌دسترس‌تر می‌کنند. این سیاست‌ها به مستاجران این امکان را می‌دهد که از مناطق ارزان‌قیمت‌تر که دسترسی مناسبی به حمل‌ونقل عمومی دارند، استفاده کنند و هزینه‌های زندگی خود را کاهش دهند.
راهکارهای حمایت از اجاره‌نشین‌ها
به گزارش «جهان‌صنعت»، به نقل از تسنیم، در کوتاه‌مدت، دولت می‌تواند با کنترل اجاره‌بها متناسب با نرخ تورم و افزایش وام‌های کم‌بهره برای مستاجران، بخشی از فشار سالانه بر اجاره‌نشین‌ها را کاهش دهد. این اقدامات می‌تواند به مستاجران کمک کند که بدون نگرانی از افزایش اجاره‌بها، مدت بیشتری در مسکن خود بمانند.
در حال حاضر، سقف تسهیلات ودیعه مسکن در تهران 200میلیون تومان، در مراکز استان‌ها 150میلیون تومان، در سایر شهرها 100میلیون تومان و در روستاها 40میلیون تومان است. این وام‌ها با سود 23درصدی و پس از طی کردن فرآیند پیچیده اداری (که بسیاری از مستاجران آن را به «هفت‌خوان رستم» تشبیه کرده‌اند)، به مستاجران پرداخت می‌شود. مستاجرانی که موفق به دریافت وام ودیعه در تهران می‌شوند، پس از یک دوره 5 ساله باید حدود 138میلیون تومان سود پرداخت کنند.
سود وام 150میلیون تومانی مراکز استان‌ها نیز حدود 104میلیون تومان برآورد می‌شود. علاوه بر این، مستاجران در سایر شهرها برای وام 100میلیون تومانی باید حدود 70میلیون تومان سود پرداخت کنند. در روستاها، که تعداد مستاجران به‌طور قابل‌توجهی کمتر است، اجاره‌نشین‌ها باید حدود 28میلیون تومان بابت وام 40میلیون تومانی سود پرداخت کنند.
این ارقام نشان‌دهنده بار مالی سنگینی است که مستاجران به‌ویژه در شهرهای بزرگ با آن مواجهند. سود بالای این وام‌ها، در کنار مشکلات پیچیده دریافت آنها، به جای کمک به مستاجران، می‌تواند فشار بیشتری بر آنها وارد کند. این وضعیت، ضرورت اصلاح سیاست‌های حمایتی و تسهیل شرایط پرداخت وام‌ها را به وضوح نشان می‌دهد.
وزارت راه‌وشهرسازی با همراهی سایر دستگاه‌های ذی‌ربط می‌تواند در یک بازه زمانی 3 تا 5 ساله، قراردادهای بلندمدت اجاره مسکن را در کشور ترویج کند. این کار می‌تواند با ارائه مشوق‌های مالی یا قانونی برای مالکان و مستاجران، امنیت بیشتری برای اجاره‌نشین‌ها فراهم آورد و از نوسانات سالانه قیمت‌ها جلوگیری کند. برای مثال، کاهش مالیات برای مالکان قراردادهای بلندمدت یا اعطای تسهیلات ویژه به مستاجرانی که قراردادهای بلندمدت امضا می‌کنند، می‌تواند انگیزه‌ای برای طرفین ایجاد کند.
در دوره بلندمدت، می‌توان با سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن استیجاری، با حمایت دولت و همکاری بخش خصوصی، عرضه واحدهای مسکونی برای اجاره را افزایش داد. این مسکن‌ها می‌توانند به‌ویژه در مناطق پرتقاضا و شهرهای بزرگ ساخته شوند و دولت می‌تواند از طریق تخصیص زمین‌های دولتی، ساخت مسکن استیجاری را تسهیل کند. به‌علاوه، بهبود زیرساخت‌های شهری و توسعه حمل‌ونقل عمومی می‌تواند به توزیع متوازن جمعیت کمک کند و فشار روی مناطق پرجمعیت را کاهش دهد.
