بررسی 5 عاملی که موجب کاهش هزینه ساخت مسکن می‌شود

به گزارش پایگاه خبری هیچ یک _ یکصد و چهلمین نشست علمی-تخصصی مرکز پژوهش‌های توسعه و آینده نگری با عنوان مهار تورّم در بخش ساخت مسکن؛ بررسی آثار عرضه مصالح ساختمانی در بورس، با حضور  روح‌اله اکبری؛ دستیار ویژه وزیر و و دبیر قرارگاه نهضت ملی مسکن به‌عنوان مدیر علمی نشست و ایرج رهبر؛ رئیس هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران و رئیس پیشین هیئت‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران، رضا شکوری؛ عضو هیئت‌علمی دانشکده معماری و شهرسازی دانشگاه هنر تهران و علیرضا صادقی؛ رئیس اداره نظارت بر بازار بورس‌های کالایی سازمان بورس و اوراق بهادار برگزار شد.

در ابتدای این نشست روح‌اله اکبری؛ دستیار ویژه وزیر و دبیر قرارگاه نهضت ملی مسکن به‌عنوان مدیر علمی نشست ضمن اشاره به ارتقای کیفیت زندگی مردم به‌عنوان هدف اصلی دولت، گفت: در سال 1387 قانونی با عنوان قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن داشتیم که در سال 1400 قانون جهش تولید مسکن به عنوان قانون مکمل آن تصویب شد. در این قوانین ما 2 مسئله اصلی داریم که یکی افزایش کمیت تولید مسکن (جهش تولید مسکن) و دوم مدیریت عرضه و تقاضای مسکن و کاهش قیمت ساخت مسکن به نحوی است که باعث می‌شود، دهک‌های کم برخوردار و ضعیف جامعه نیز بتوانند صاحب مسکن بشوند. بنابراین قوانین از یک طرف باید نظام تامین مالی این طرح متناسب با تولید سالیانه 1 میلیون مسکن و ساخت 4 میلیون واحد مسکونی در 4 سال برنامه‌ریزی و حمایت و پشتیبانی شود و از سوی دیگر در بحث فناوری‌های تولید و مدیریت ساخت و نهاده‌های تولید نیز باید تحولاتی اتفاق بیفتد که علاوه بر تحقق کمیت در ساخت مسکن قیمت تمام شده و قیمت فروش متناسب با دهک‌های ضعیف و متوسط جامعه باشد، بنابر این نهضت کاهش قیمت تمام شده امری لازم و ضروری است.

روح‌اله اکبری با بیان پنج عامل اصلی در مشخص شدن قیمت مسکن، گفت: ما در اصل 31 قانون اساسی در بحث مسکن اقشار نیازمند مثل کارگران حتما باید در ساخت و تولید مسکن فعالیت‌هایی انجام دهیم و این اقدامات باید به گونه ای باشد، که این اقشار کم درآمد نیز بتوانند صاحب خانه شوند. به همین دلیل برای حمایت از دهک های پایین جامعه در ساخت مسکن، دولت زمین را در قالب طرح اجاره 99 ساله زمین به مردم عرضه می کند که با این طرح، قیمت زمین عملاً از قیمت مسکن حذف شده و یا در طول زمان طولانی قابل پرداخت شده است. موضوع دیگر بحث نیروی کار در ساخت و تولید مسکن است که در ایران این هزینه نسبتاً ارزان است. موضوع سوم بحث مدیریت ساخت توسط سازندگان و انبوه سازان است که با استفاده از فناوری‌های نوین و روش‌های نوین مدیریتی باید هزینه‌های ساخت مسکن نیز مدیریت شود. موضوع چهارم بحث مجوزهای ساخت مسکن و حقوق دولتی است که مواردی مثل بیمه، مالیات، و هزینه‌های مجوزهای و پروانه‌های ساخت را  شامل می‌شود که در این موارد نیز در قانون تخفیفات خاصی را مقرر نموده است.

موضوع پنجم نیز بحث مصالح ساختمانی است که بخش مهم آن هزینه‌های فولاد و سیمان است که اولا مواد اولیه این مصالح از انفال است و در تولید و عرضه نیز از یارانه های مستقیم و پنهان  حمل و نقل و یارانه‌های انرژی برخوردار است و در صورت مدیریت بهینه این بخش نیز  موجب کاهش هزینه‌های خرید مصالح ساختمانی برای سازنده و مصرف کننده نهایی فراهم می‌شود.

دبیر قرارگاه نهضت ملی مسکن در ادامه نشست، افزود: در انتخاب راهکار توزیع مصالح ایجاد شفافیت و جلوگیری از رانت شرط لازم است، ولیکن کافی نیست و کارا بودن و اثربخش بودن سازوکار و تحقق اهداف مقنن از جمله قیمت منصفانه و عادلانه در پایان زنجیره عرضه برای سازنده و مصرف کننده نهایی به خصوص برای طرح‌های حمایتی مسکن، حذف واسطه‌ها، دسترسی آسان سازنده‌ها، پوشش ریسک نوسان قیمت که باعث مشکلات بین سازنده و خریدار و نارضایتی از دولت است نیز از شروط دیگر این راهکار است. لذا نسبت به عرضه مصالح ساختمانی در بورس کالا ایرادات ماهوی و شکلی وارد است و مبتنی بر این ایرادات،  عدم ورود اجباری تمامی این محصولات استرات‍ژیک و اساسی به بورس کالا و یا اصلاحات ساختار و سازوکارها و مکانیزم‌های عرضه مطرح است که در بحث ساختار برخی از عوامل نظیر تضاد منافع در ساختار سهامداری و کارگزاری بورس کالا توسط فولادی‌ها و بانک‌ها و شرکت‌های تجاری تابعه که مانع کاهش قیمت مصالح ساخت مسکن می‌شود و در بحث سازوکاری بحث شیوه تعیین قیمت پایه شمش و میلگرد فولاد و حجم و سبد عرضه از جمله موارد مطروحه است، لذا باید دید این شیوه عرضه مصالح آیا باعث حذف واسطه می‌شود و یا اینکه شیوه عرضه خود موجب واسطه تراشی است؟ از قیمت تمام شده تولید تا قیمت پایه عرضه در بورس کالا و تا رسیدن محصول به سازنده نهایی در پایان زنجیره چه میزان شکاف هست؟ آیا در کشورهای دیگر عرضه همه کالاهای استراتژیک مشابه در بورس کالا اجباری است؟

در ادامه اکبری افزود: با توجه به ضریب وزنی موثر قیمت این محصولات در طرح‌های حمایتی مسکن، مطرح شدن این مباحث در جلسات کارشناسی و نخبگانی و مدیریتی با هدف بهبود کیفیت زندگی مردم ضروری است  و بعد از طرح موضوع به عنوان یک تلنگر در ماه گذشته، تصمیمات نسبتا خوبی در راستای کمک به حل مساله گرفته شده، ولی تا حد مطلوب فاصله جدی است و امیدواریم سرانجام همه بخش‌ها با ارجح دانستن منافع مردم و کشور، به نهضت جهش تولید مسکن و کاهش قیمت تمام شده مسکن و خانه دار کردن مردم بپیوندند و در اجرای این طرح ملی مانع زدایی کنند تا شاهد رشد ساخت مسکن توام با کاهش تورم باشیم.

در ادامه این نشست ایرج رهبر؛ رئیس هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران و رئیس پیشین هیئت‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران، ضمن اشاره به قوانین تصویب شده در جهت جهش تولید مسکن در حمایت از اقشار کم‌درآمد، گفت: قوانین همگی به دنبال حمایت از اقشار کم درآمد برای تهیه مسکن است.

ایرج رهبر در مورد قیمت تمام شده مصالح ساختمانی ادامه داد: ما در سال 70 میلیون تن تولید سیمان و 30 میلیون تن تولید فولاد داریم که در حوزه تولید سیمان و فولاد، یارانه هایی در بخش­های انرژی، حمل و نقل و نیروی کار پرداخت می­شود تا باعث کاهش قیمت تمام شده تولید سیمان و فولاد گردد. اما وقتی صحبت از قیمت مصالح ساختمانی می شود، تولیدکنندگان مصالح ساختمانی یا واسطه‌های آنها می گویند که باید سیمان و فولاد بر اساس قیمت‌های جهانی قیمت‌گذاری شود و قیمت سیمان و فولاد را با قیمت‌های جهانی مقایسه می‌کنند، اما در اصل این قیاس، مقایسه درستی نیست، چرا که هزینه هایی مثل انرژی و نیروی کار در ایران بسیار کمتر از سطوح جهانی است.

رئیس هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، افزود: در این روزها نحوه عرضه مصالح ساختمانی در بورس در مجلس شورای اسلامی در مراحل بررسی و تصمیم گیری است و متأسفانه در این زمینه از نظرات کارشناسی استفاده نمی‌شود. میلگردی را که در سال 1390 با قیمت کیلویی 600 تومان خریداری می‌شد، در سال 1391 به کیلویی 2400 تومان، در سال 1401 به کیلویی 33 هزار تومان و اکنون به حدود 23 تا 24 هزار تومان است. این روند نشان می دهد که حتی عرضه سیمان و فولاد در بورس نتوانست منجر به مدیریت قیمت آنها شود.

رئیس پیشین هیئت‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران، با اشاره به موضوع صنعتی‌سازی ساختمان که باعث کاهش قیمت ساخت‌ مسکن می‌شود، خاطر نشان کرد: ما دومین کشور جهان در حوزه مهندسی هستیم و پاسخ اینکه چرا نمی‌توانیم ساخت مسکن را در سطح کشور متناسب با اهداف تعیین شده پیش ببریم این است که حمایت‌های دولتی در طرح‌های ساخت و تولید مسکن باید توسط دولت‌های بعدی که روی کار می‌آیند، نیز ادامه پیدا کند و دولت‌های بعدی با مصوبات هیئت دولت که تصویب می‌کنند یک اعتماد بین بخش خصوصی و بخش دولتی را به وجود بیاورند.

ایرج رهبر در جمع‌بندی سخنان خود گفت: من مخالف فروش سیمان و فولاد در بورس کالا هستم و به‌جای آن باید از مسئله صنعتی‌سازی حمایت شود و اعتماد بین دولت و بخش خصوصی شکل بگیرد.

در ادامه رضا شکوری؛ عضو هیئت‌علمی دانشکده معماری و شهرسازی دانشگاه هنر تهران به‌عنوان سخنران دوم  به بیان نظرات خود در مورد ساخت مسکن و ورود مصالح ساختمانی به بورس پرداخت و گفت: باید ببینیم که در اینجا ساخت مسکن برای اقشار آسیب‌پذیر چگونه است؟ من موافق ساخت مسکن توسط دولت برای مردم نیستم و دولت باید با توانمندسازی آحاد مردم با مواردی مثل ایجاد اشتغال و… افراد را توانمند کند که خود افراد امکان ساخت مسکن برای خودشان را داشته باشند، زیرا اگر دولت بخواهد برای مردم خانه بسازد باید دولت همیشه در حال ساخت مسکن باشد. مدل توانمندسازی مردم برای ساخت مسکن، از نظر زمانی طولانی‌تر اما یک مدل پایدارتر در ساخت مسکن برای اقشار آسیب‌پذیر به شمار می رود.

رضا شکوری ادامه داد: در سال 1392 ما 55 هزار میلیارد بودجه عمرانی داشتیم که تنها تعهدات دولت برای ساخت مسکن مهر حدود 50 هزار میلیارد تومان بود و برای ساخت سایر طرح‌های عمرانی بودجه کافی وجود نداشت و این باعث شد که در دولت های بعدی این طرح متوقف شود و برای ادامه ساخت مسکن مهر از جانب دولت های بعدی حمایت های کافی صورت نگیرد.

عضو هیئت‌علمی دانشکده معماری و شهرسازی دانشگاه هنر تهران، در ادامه گفت: اگر ما بخواهیم در سال 1 میلیون مسکن بسازیم و برای هر متر مربع 200 کیلو سیمان مصرف کنیم، برای ساخت پروژه‌های مسکونی، حدود 20 الی 25  میلیون تن سیمان لازم داریم. این حساب کتاب‌ها روی کاغذ شدنی است، اما در عمل به دلیل افزایش تقاضای سیمان و فولاد برای ساخت و افزایش قیمت ارز و افزایش سایر هزینه‌های ساخت به دلیل تورم، امکان ساخت این تعداد مسکن در یک سال وجود ندارد.

عضو هیئت‌علمی دانشکده معماری و شهرسازی دانشگاه هنر تهران، در ادامه سخنان خود پیشنهاد داد: که یک کمیته سه‌ جانبه متشکل از وزارت راه و شهرسازی، وزارت صمت و انبوه‌سازان شکل بگیرد که در آن وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی یا کارفرما، وزارت صمت به‌عنوان کسی که در بحث تولید و توزیع و واردات و صادرات مخاطب اصلی بحث مصالح ساختمانی است و انجمن انبوه‌سازان به‌عنوان کسانی که باید طرح‌های ساخت‌وساز مسکن را به مقصد برسانند ایفای نقش نمایند.

دانشیار دانشگاه هنر تهران افزود: تجربه عرضه خودرو در بورس کالا نشان داد که ادامه عرضه سیمان و فولاد در بورس به دلیل سازوکارهای نامشخصی که وجود دارد، نمی‌تواند منجر به کنترل قیمت فولاد و سیمان در کشور باشد و لذا با عرضه آنها در بورس کالا مخالف هستم.

در ادامه نشست علیرضا صادقی؛ رئیس اداره نظارت بر بازار بورس‌های کالایی سازمان بورس و اوراق بهادار در ابتدای سخنان خود ضمن اشاره به وضعیت بورس کالا در بورس ایران گفت: بورس کالای ایران در سال 1387 از ادغام دو بورس کالای کشاورزی و بورس فلزات تشکیل شد و یک سری قوانین بالادستی دارد. ماده 33 قانون افزایش بهره وری کشاورزی و منابع طبیعی، ماده 6 و ماده 17 و ماده 18  قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید، ماده 35 قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر و ارتقای نظام مالی کشور، بند ج ماده 36 قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور از جمله قوانین مهم بالادستی بورس کالای ایران  به شمار می‌روند.

علیرضا صادقی در ادامه ضمن اشاره به روند حجم معاملات در بورس کالا از سال 1387 به بررسی آماری بازار فیزیکی بورس کالا در سال 1401 پرداخت و گفت : تعداد عرضه کنندگان بورس کالا در سال 1401 تعداد 651 شرکت عرضه کننده بودند که تنوع کالایی آنها تعداد 1170 نوع کالا بود  و تعداد مشتریان خریدار  19118 نفر بودند که با احتساب خریداران خودرو این رقم به 84708 رسید. تعداد قراردادهایی که در بورس کالا در سال 1401 منعقد شد 542371 قرارداد بود که در 236 روز معاملاتی اتفاق افتاد و به طور متوسط میانگین روزانه حجم معاملات در بورس کالا 498824 تن بود که جابجایی آنها در سطح کشور 21 درصد حجم حمل و نقل کشور را به خود اختصاص داد.

رئیس اداره نظارت بر بازار بورس‌های کالایی سازمان بورس و اوراق بهادار در ادامه به سه مرحله قبل از معامله، حین معامله و پس از معامله در باب اهمیت سازوکار و بورس کالا اشاره کرد و گفت: یک نوع ارتباط سامانه‌ای در بورس کالا برقرار است که در آن سامانه بهین‌یاب، سامانه جامعه تجارت، سامانه جامع انبارها و سامانه مودیان مالیاتی به‌عنوان ورودی و سامانه‌هایی چون وب‌سرویس ارسال اطلاعات مشتریان به سازمان حمایت، سامانه ثامن، سامانه جامع گمرکی و سامانه امور مالیاتی به‌عنوان خروجی عمل می‌کنند.

علیرضا صادقی در ادامه با اشاره به روند معاملات سیمان در سال 1401 گفت: در سال 1401 بالغ بر 55 میلیون تن سیمان با ارزش 37 همت در بورس کالا معامله شده است که در مجموع تعداد 11719 خریدار در این معاملات حضور داشتند که 9479 شخص حقیقی و 2440 شخص حقوقی ( 80 دصد شخص حقیقی و 20 درصد شخص حقوقی) را شامل می شود. ذکر این نکته ضروری است که تا پیش از ورود سیمان به بورس کالا مشارکت کنندگان آن بسیار محدود بوده است.

وی در ادامه با اشاره به روند هفتگی معاملات میلگرد در بورس کالای ایران افزود: از ابتدای فعالیت دولت سیزدهم با همکاری وزارت صمت قیمت پایه شمش و میلگرد مستقل از نرخ ارز و قیمت‌های جهانی بر اساس عملکرد شرکت‌ها محاسبه و اعمال گردیده است که باعث شده افزایش یا کاهش قیمت در بازارهای جهانی حداقل تأثیر را در قیمت‌های داخلی داشته باشد.

رئیس اداره نظارت بر بازار بورس‌های کالایی سازمان بورس و اوراق بهادار در ادامه سخنان خود به مزایای بازار بورس کالا اشاره کرد و گفت: کشف قیمت عادلانه با مکانیزم عرضه و تقاضا، کشف قیمت حاشیه بازار و جلوگیری از توزیع رانت مخرب و سوداگری، تقویت بنیه مالی تولیدکنندگان و بالابردن امکان اجرای طرح‌های توسعه، تشویق بخش خصوصی به سرمایه‌گذاری و تقویت بازار سرمایه، حذف واسطه‌ها و کاهش قیمت برای مصرف‌کنندگان از جمله دستاوردهای عرضه سیمان و فولاد در بورس کالای ایران به شمار می‌رود.

وی در خاتمه افزود: تا کنون محصولات 74 شرکت سیمانی و بیش از 100 شرکت فولادی در بورس کالای ایران پذیرش شده است که بتوانند محصولات تولیدی خود را عرضه کنند و مهم‌ترین مزایای انجام معاملات در بورس کالای ایران به‌عنوان بورس سازمان‌یافته و قانونمند، رقابتی کم‌هزینه است؛ لذا خروج محصولات سیمان و فولاد از بورس کالا ضمن ایجاد عدم شفافیت موجبات ایجاد رانت و فساد را در معاملات این محصولات مهیا خواهد کرد.